בהמשך למאמר הקודם שפורסם כאן, תובא להלן לנוחותכם סקירה תמציתית של נייר העמדה שפורסם החודש על ידי לשכת עורכי הדין בנוגע להשלכות המשפטיות האפשריות של מגיפת הקורונה על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט בהתאם לדין הישראלי.
לשכת עורכי הדין מבהירה כבר בראשית הדברים, כי כמובן שעל התקשרויות שונות יכולות לחול מערכות דינים שונות, כי הנסיבות הספציפיות של כל עניין צפויות להשפיע באופן מהותי על המצב המשפטי החל על התקשרות או הפרת חוזה מסויימת, וכי נייר העמדה הוכן לצורך דיון ציבורי בדבר אפשרויות הטיפול במשבר הקורונה ואין בו כדי להוות יעוץ משפטי.
סקירה עקרונית
נייר העמדה סוקר את ההשפעות של נגיף הקורונה בישראל ואת השלכותיו בפרט על פעילויות מסחריות. כמו כן סוקר הנייר את ההשפעות שיש לצעדים הננקטים על ידי מדינות זרות, העלולים אף הם להשפיע על היכולת לבצע התחייבויות חוזיות.
נייר העמדה ממשיך וסוקר את דיני הסיכול בישראל, תוך שהוא מבהיר כי הצדדים יכולים כמובן להתנות מראש על דינים אלה ולסכם ביניהם על אופן חלוקת סיכונים אחר.
ככל שלא סוכמה תניית כח עליון ייחודית בהתקשרות זו או אחרת קובע נייר העמדה כי כעקרון חוזים יש לקיים, כי קושי כלכלי כשלעצמו אינו מהווה אירוע מסכל, וכי הגישה הרווחת בפסיקת בתי המשפט היא שכמעט "הכל צפוי". כמו כן, דומה כי אין בקיומו של קושי או אי נוחות בביצוע ההסכם או העדר כדאיות כלכלית לבצעו כדי לבסס טענת סיכול, כמו גם היווצרות סיכון כזה או אחר, למעט סיכון קיצוני המשנה מהותית את תנאי ההתקשרות.
דגש חשוב נוסף הוא המשמעות המשפטית של קיומו של סיכול. אם צד להסכם הוכיח קיומו של סיכול אזי הצד הנפגע לא יוכל לתבוע את אכיפתו של ההסכם או פיצויים על פיו. יחד עם זאת, תעמוד לנפגע הזכות לביטול ההסכם בעוד שלצד המפר אין עילה לביטולו.
נייר העמדה ממשיך וסוקר את דיני הסיכול לפי חוק השכירות באופן ספציפי. על פי הפסיקה, סעיף 15 לחוק השכירות מגן על השוכר בסיטואציות של סיכול מטרת השכירות כאשר הנסיבות המסכלות קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות המשכיר נחשב כמפר והשוכר רשאי לבטל את ההסכם ולרשותו זכות נוספת – פטור מתשלום דמי שכירות בתקופת המניעות שבה לא יכול היה ליהנות מזכות השימוש בנכס, כאשר מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית ולא רק פיזית, אך היא חייבת לגעת באופן ספציפי לנכס. יחד עם זאת, בצד האפשרות של השוכר לקבל פטור מדמי שכירות עומדת למשכיר הזכות בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין לבטל את ההסכם. דגש חשוב נוסף הוא, כי הדין לא מכיר בסיכול או מניעות חלקיים, כך שכל זמן שהשוכר מפיק הנאה מהמושכר, גם אם היא חלקית, דיני הסיכול אינם יכולים להוות בסיס משפטי לפטור או פטור חלקי מתשלום.
נקודה חשובה נוספת נוגעת לכל המצבים שבהם המניעות לקיום ההסכם היא זמנית. הפסיקה קובעת במפורש שעיכוב בביצועו של חיוב אינו מאפשר הגנה בטענת סיכול אלא אם כן העיכוב משמעותי ומקיף כל כך עד שההסכם ייחשב לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם. לאור זאת, במקרים מסויימים של מניעות זמנית או חלקית דרך המלך תהיה התאמת ההסכם לנסיבות משתנות מכח עקרון תום הלב. עקרון זה שהוכר בפסיקה מחייב את הצדדים להכנס למשא ומתן בתום לב בעקבות אירוע קיצוני על מנת להתאים את ההסכם ביניהם באופן מוסכם להתפתחויות החדשות, כל זאת בתנאי כי ההתאמה הנדרשת אינה מרחיקת לכת ואינה משנה את מהות ההסכם, תכליתו והגיונו הכלכלי.
נייר העמדה סוקר עוד את סעיף הכח העליון על פי חוק המכר (דירות) וקובע כי המונח "כח עליון" בהקשר של חוזה מכר דירה התפרש בפסיקה כמושג שיחול רק על נסיבות חיצוניות ההופכות את קיום ההסכם לבלתי אפשרי. כאשר עולה טענה כי נסיבות חיצוניות גרמו לעיכוב במסירה יש לבחון האם קיים קשר סיבתי בין אותן נסיבות לבין האיחור במסירה, ודאי כאשר מדובר בתקופה ארוכה. כמו כן יש להתייחס לשאלה אם המוכר היה יכול למנוע את התרחשות אותן נסיבות, לבטל או למתן את השפעתן. לאור האמור, אף אם תתקבל הקביעה כי מגיפת הקורונה מהווה כח עליון אין בכך כדי לפטור קבלנים באופן אוטומטי מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, ונטל הוכחת הקשר הסיבתי כאמור לעיל מוטל על הקבלן.
בשורה התחתונה מסכם נייר העמדה, כי:
- עקרון היסוד בדיני חוזים הינו כי חוזים יש לקיים. עקרון זה מבטיח יציבות מסחרים וכלכלית. התערבות חיצונית בהסכם בדיעבד עלולה לגרום עוול ולהמיט נזק כלכלי בלתי מוצדק על צד להסכם. על כן יש להזהר בהתערבות חיצונית שכזו, ויחד עם זאת לעשות שימוש מושכל בכלים המשפטיים הקיימים בדיני החוזים במקרים המתאימים. יתכן שעל מנת לשמור על יציבות מסחרית וכלכלית אין זה נכון לדון במשמעויות המשפטיות הסופיות של המשבר כאשר אנו בעיצומו וראוי להסתפק בדיון במקרים הדורשים פתרון דחוף. ראוי להתחשב גם בתגובת השרשרת הכלכלית שעלולה לנבוע מן האמור.
- באופן עקרוני ניתן לטעון שפרוץ מגיפה אינו בלתי צפוי. יחד עם זאת, מגיפה בהיקף הנוכחי שנפוצה בכל מדינות העולם וגררה מצבי סגר בידוד וסגירת גבולות היא בהחלט מצב חסר תקדים וניתן לומר שמגיפה בעוצמה ובהיקף כאלה ובעיקר בעלת השלכות שכאלה אינה צפויה ולא ניתן היה לצפות את השלכותיה המעשיות על היכולת לעמוד בהתחייבויות חוזיות. כלומר, יש מקום לטענה שאירועי החודש האחרון היו בלתי צפויים ובלתי ניתנים לצפיה, ועם זאת יש לבחון את קיומם של התנאים האחרים להוכחת טענת הסיכול ואת ההשפעה הפרטנית של המגיפה בכל מקרה ומקרה.
כך, הנטל להוכיח שלא ניתן היה למנוע את ההשפעות וההשלכות של המגיפה לא יהיה כבד ברוב המקרים אך הדבר תלוי כמובן בנסיבות הספציפיות של כל מקרה. בנוסף, כאשר ניתן לקיים את ההתחייבויות באמצעים אחרים שעלותם אינה בלתי סבירה ואינם נוגדים את ההגיון הכלכלי של ההסכם, לא ניתן יהיה להעלות טענת סיכול.
לעניין חוסר היכולת לבצע את ההסכם, מצוקה כלכלית קשה כשלעצמה אינה הופכת את קיום ההסכם ל"בלתי אפשרי". הסיכול יכול להגרם מפגיעה באמצעי יצור הכרחי ובלעדי כולל כח אדם, או בשל חוסר כשירות של צד להסכם או עובדיו, למשל בשל מחלה. גם היעדר קיומם של אמצעים לשינוע מוצר, חומר גלם או כח אדם יהוו פגיעה מסכלת כאשר לא קיימת אלטרנטיבה סבירה. יתכן גם שהנסיבות המסכלות תהיינה תוצאה של החלטות הממשלה והרשויות בארץ ובעולם בקשר עם איסור פעילות, הגבלת תנועה, בידוד וכיוצ"ב. יתכן עוד שבמקרים מסויימים ניתן יהיה לראות בחסימת נתיבי סחר, הגבלת טיסות, דילול אמצעי תחבורה, עליית מחירים משמעותית של חומרי גלם, שינויים בערך המטבע, ובוודאי בהצטברות אירועים כאמור כשינוי יסודי המהווה חלק מהתנאים שיש להוכיח לצורך טענת הסיכול. - סביר להניח כי בתי המשפט יגבשו מדיניות שיפוטית בעניין, ויתכן שאף תהיה התערבות רגולטורית. קשה להעריך מראש אם תהיה הגמשה של האחריות החוזית נוכח המצב או שלאור האינטרס המשותף ביציבות חוזית וכלכלית תועדף גישה שמרנית. "דרך אמצע" שעשויה להנקט הינה שמירה על יציבות החבויות החוזיות הראשוניות תוך ריכוך התרופות בשל הפרת חוזה.
באופן ספציפי ובהתייחס להסכמי שכירות מתווה נייר העמדה מספר עקרונות:
- באופן כללי יש להבחין בין מקרים בהם הוטלה הגבלה שלטונית על השימוש בנכס המושכר למקרים בהם טענת הסיכול נובעת מקושי כלכלי כללי. כמו כן יש להבחין בין סוגי נכסים שבהם השימוש קשור בהתגודדות אנושית לבין כאלה שמלכתחילה אינם כרוכים בכך. בנוסף יש להבחין בין התקשרויות לטווח קצר לעומת התקשרויות לטווח ארוך.
- בכל הנוגע לחוזי שכירות למגורים – הואיל וזכות השימוש במושכר לא הוגבלה ולא נמנעת מהשוכרים האפשרות להשתמש בנכסים למגורים מחמת נסיבות הקשורות במושכר בסביבתו או בגישה אליו, אזי לא ניתן להעלות טענת סיכול, ואין בידי השוכרים עילה לבקשת פטור מתשלום דמי השכירות אף אם הנאתם מהנכס חלקית. ככל שהשימוש במושכר הינו מלא גם אין מקום והצדקה לשינוי הסכם השכירות מכח חובת תום הלב.
- בהתייחס לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום השביתה את פעילותם (כגון בתי קפה, מסעדות, קניונים, חדרי כושר) – הוראות על השבתה מוחלטת של עסקים מסויימים מסכלות באופן מלא את האפשרות לעשות שימוש במושכר. יש להתחשב גם בעסקים שהושבתו מחמת שהם ממוקמים באיזורי סגר. עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, גם בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה את הזכות מצד השוכרים לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי השכירות עד להסרת המניעה. יחד עם זאת, בתום תקופה מסויימת (זמן סביר) המשכיר יהיה רשאי לבטל את הסכם השכירות.
- בהתייחס לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם אך צמצמה את אפשרותם להעסיק עובדים – מדובר במניעות חלקית שאינה שוללת שימוש מלא בנכס אך בהחלט שוללת את עיקרו, שכן נמנע מהשוכר להכניס למושכר את הרוב המכריע של עובדיו. ההנאה או היעדר ההנאה מהמושכר עשויים לבוא לידי ביטוי באופנים נוספים, ולצורך כך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה, את סוג השימוש במושכר ואת השימושים הנעשים בו חרף המגבלות. הגם שדיני הסיכול אינם מכירים בסיכול הנובע ממניעות חלקית זהו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת ההסכם מכח חובת תום הלב בביצוע חוזה. בהיעדר קביעה חוזית אחרת בין הצדדים ובכפוף לבחינת כל מקרה לגופו סבורה הלשכה כי נכון יהיה להתאים בתקופת החירום את ההסכם במקרים הנ"ל, כך שבמצב של שימוש חלקי ישא השוכר ב- 50% מדמי השכירות ודמי הניהול מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה.
- בכל הנוגע לחוזי שכירות לעסקים חיוניים שתחיקת החירום אינה אוסרת עליהם לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים – אין מדובר בשוכרים שזכות השימוש שלהם במושכר נמנעה, ולפיכך מטרת השכירות לא סוכלה ולכאורה גם אין הצדקה להפעיל את עקרון התאמת ההסכם לנסיבות המשתנות.
- בהתייחס לחוזי שכירות לעסקים שעיקרם אינו מבוסס על הון אנושי – בהתייחס לעסקים שעיקר פעילותם נסמך על אוטומציה של מכונות או על אחסון, להבדיל מעל כח אדם אנושי, ההסכמים לא ייחשבו כהסכמים שמטרתם סוכלה בשל מגיפת הקורונה. התקנות והצווים לא הגבילו את פעילותם ואפשרותם להפיק הנאה מהמושכר, וכל זמן שלא נמנע מהם להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו אין תחולה לדיני הסיכול ואין הצדקה לפטור מתשלום דמי השכירות.
** לעיון בנייר העמדה לחצו כאן.
** לתשומת לבכם: המידע המופיע באתר, במאמרים או בטיפים שבו, אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו מחליף יעוץ משפטי פרטני הלוקח בחשבון את הנתונים והצרכים המיוחדים של כל אדם או עסק, ולפיכך אין להסתמך עליו או לראות בו משום המלצה או חוות דעת. לאתר, לכותבי המאמרים ו/או למי מטעמם לא תהא כל אחריות ו/או חבות לגבי המידע. המידע מוצג באופן כללי ועקרוני בלבד, הוא אינו מתיימר להקיף את כלל הוראות הדין והמידע המשפטי הרלבנטי, והוא לא בהכרח משקף את המידע המדויק או העדכני ביותר. לפני החלטה על נקיטה בפעולה כלשהי (או הימנעות ממנה) ראוי ומומלץ לערוך סקירה משפטית מקיפה, ולהתייעץ עם עו"ד מנוסה ובעל מומחיות בתחום, שיבחן את הנתונים והצרכים הייחודיים שלכם. כל הזכויות שמורות לעו"ד קרן טוהר.
לקבלת יעוץ משפטי מקיף, מקצועי ואישי, בנוגע לחוזים ולעסקאות נדל"ן בפרט, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר.