החלטתם להתקשר בעסקת נדל"ן? שוקלים לחתום על זכרון דברים? כדאי שתשקלו היטב…

הרקע למאמר

משיחות שקיימנו עם לקוחות המגיעים למשרדנו עולה, כי רבים מהם – לאחר שהחליטו למכור או לרכוש דירה – התלבטו בשאלה אם כדאי לחתום על זכרון דברים עד לגיבוש הסכם סופי, מתוך רצון להבטיח כביכול את הוצאתה של העסקה לפועל.

השיחות העלו, כי רובם המכריע של הלקוחות לא היו מודעים למשמעות זכרון הדברים, קל וחומר להשלכות הנובעות מחתימתו. מאמר זה נועד לשפוך אור על הנושא ולמנוע טעויות מצערות הגובות לא פעם מחיר כבד.

מהו זכרון דברים?

זכרון דברים הינו מסמך בכתב, שתוקפו נבחן על פי 2 מבחנים עיקריים (לעניין תנאים אלה ראו גם המאמר שפרסמנו ביחס לתנאים לקיומו של חוזה):

1. גמירות דעת – קיום רצון של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (חתימת הצדדים עשויה לשמש ראיה לכך אך אינה הכרחית).
2. מסוימות – פירוט מספק ביחס לתנאי ההתקשרות, דהיינו קיומם של הפרטים החשובים והעקרוניים ביותר הנדרשים לשם שכלול העסקה, כגון זהות הצדדים, תיאור הנכס, מחירו ולוחות זמנים למימוש העסקה.

חתימה על זכרון דברים – משמעות והשלכות

כאמור, המניע העיקרי לחתימה על זכרון דברים הינו רצון הצדדים להבטיח כביכול את הוצאתה של העסקה לפועל. ואכן, על פי רוב מדובר במסמך משפטי מחייב, הכובל את הצדדים להסכמות הכלולות בו.

יחד עם זאת, בדרך כלל זכרון הדברים נכתב על ידי הצדדים לפני שנטלו יעוץ משפטי, ומטבע הדברים הואיל ואין בידיהם ההשכלה והידע הרלבנטיים, המסמך אינו מביא לידי ביטוי את מלוא הפרטים המהותיים לשם ביצוע העסקה, ומנוסח באופן המותיר כר נרחב לפרשנויות וחילוקי דעות.

כך, למשל, יתכן כי הרוכשים יגלו, לאחר שיטלו יעוץ משפטי, כי קיימים היבטי תכנון ורישוי, היבטי מיסוי או היבטים משפטיים אחרים המשפיעים על כדאיות ההתקשרות בעסקה (ראו, לדוגמה, ההיבטים שנדונו במאמרנו כללי "עשה ואל תעשה" ברכישת דירה יד שניה).

עוד יתכן כי יסתבר בדיעבד שנוסח הדברים אינו ברור דיו, דבר שעלול לגרור מחלוקות בין הצדדים ונסיונות להתנערות מהעסקה או לשיפור עמדות.

מעבר לכך, הואיל והצדדים טרם גיבשו את כלל ההסכמות ביניהם בשלב החתימה על זכרון הדברים, עשויות להתגלע מחלוקות רבות נוספות ביחס לפרטים שהשלמתם נדרשת.

נקודה חשובה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא, כי זכרון דברים מהווה מסמך מחייב בתחום המקרקעין, וככזה הוא כפוף לחובות הדיווח לרשויות המס ממועד חתימתו, כאשר היעדר דיווח במועד עלול לגרור קנסות.

סיכום והמלצות

עסקאות בתחום המקרקעין הינן עסקאות מורכבות, שהעיסוק בהן דורש מומחיות. עסקאות אלה מקיפות נושאים רבים הדורשים בחינה וליבון לעומק: ביחס לסטאטוס המשפטי של הנכס והזכויות בו, ביחס להיבטי מיסוי, ביחס להיבטים מסחריים ופיננסיים (נטילת משכנתא, הבטחת כספי הרוכש) ועוד.

הואיל ומדובר ללא ספק בעסקה מהותית וחשובה מאין כמותה עבור הצדדים לה, רצוי ליטול יעוץ משפטי טרם חתימה על מסמך כלשהו, שכן בדרך כלל תוקפו יחייב ויכבול את החותמים עליו, והוא עלול לסבך אותם בתוצאות ובהוצאות בלתי רצויות אותן לא צפו מראש.

** למאמרים נוספים בנושא נדל"ן לחצו כאן.

** לתשומת לבכם: המידע המופיע באתר, במאמרים או בטיפים שבו, אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו מחליף יעוץ משפטי פרטני הלוקח בחשבון את הנתונים והצרכים המיוחדים של כל אדם או עסק, ולפיכך אין להסתמך עליו או לראות בו משום המלצה או חוות דעת. לאתר, לכותבי המאמרים ו/או למי מטעמם לא תהא כל אחריות ו/או חבות לגבי המידע. המידע מוצג באופן כללי ועקרוני בלבד, הוא אינו מתיימר להקיף את כלל הוראות הדין והמידע המשפטי הרלבנטי, והוא לא בהכרח משקף את המידע המדויק או העדכני ביותר. לפני החלטה על נקיטה בפעולה כלשהי (או הימנעות ממנה) ראוי ומומלץ לערוך סקירה משפטית מקיפה, ולהתייעץ עם עו"ד מנוסה ובעל מומחיות בתחום, שיבחן את הנתונים והצרכים הייחודיים שלכם. כל הזכויות שמורות לעו"ד קרן טוהר.

לקבלת יעוץ משפטי מקיף, מקצועי ואישי, בנוגע לעסקאות נדל"ן, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר.