אנשים רבים מאמינים, כי חוזה שכירות מהווה מסמך פשוט יחסית, שאינו דורש תשומת לב יתרה.
כפי שנראה במאמר זה, הנחה זו שגויה מיסודה.
חוזה שכירות מהווה עסקה חשובה ומשמעותית, הכוללת התחייבויות לטווח הארוך והשלכות כספיות בלתי מבוטלות. לכן חשוב לערוך אותו באופן מקצועי, תוך עמידה, בין היתר, על מספר עקרונות ואינטרסים בסיסיים אותם נפרט להלן.
חשוב לזכור, כי כל חוזה הוא יחיד ומיוחד, ומביא לידי ביטוי מערכת נסיבות ואינטרסים שונים. הסקירה שלהלן היא כללית ועקרונית בלבד, ובכל מקרה אינה מחליפה יעוץ פרטני.
1. זהות הצדדים
על המשכיר לבדוק ולאמת את זהות השוכר ולוודא כי יהיה בידיו לשאת בהתחייבויות הנובעות מההתקשרות בחוזה השכירות (בין היתר באמצעות בטוחות מתאימות).
על השוכר לוודא כי המשכיר הינו בעל הזכויות בנכס המושכר, וכי אין כל מניעה, חוקית או אחרת, להשכרת הנכס על ידיו.
2. הנכס והתאמתו למטרת השכירות
על הצדדים להגדיר ביניהם את מטרת השכירות – שכירות למטרות מגורים אינה דומה, למשל, לשכירות לצורך הפעלת עסק, ולעניין זה חשוב גם לעמוד על יעוד הנכס והאישורים הנדרשים.
המשכיר, מצדו, עשוי להגביל את השימוש בנכס, תוך התייחסות, למשל, להכנסת שותפים, שוכרי משנה או בעלי חיים.
לעניין האינטרסים של השוכר, חשוב שיעמוד על טיב הנכס ומידת התאמתו לצרכיו ולמטרות השימוש מבחינתו.
עוד חשוב לפרט את מאפייני הנכס, לרבות כתובת, מס' גוש חלקה ותת חלקה, מספר חדרים, הצמדות כגון מחסן וחניות, וכן תוספות קיימות בנכס לרבות ריהוט מתקנים ומערכות.
3. תקופת השכירות
חשוב כי הצדדים יגדירו את תקופת השכירות, תוך התייחסות לאפשרויות הארכתה (אופציה) ותנאי ההארכה (עליה בדמי השכירות או שמירה על אותם תנאים למשך תקופה נוספת, תקופת התראה מראש לשם מימוש האופציה), כמו גם התייחסות לאפשרויות קיצור התקופה והתנאים בהם תתאפשר (נועד להגן על האינטרסים של השוכר).
עוד חשוב לתת את הדעת, מבחינת האינטרסים של השוכר – למועד הכניסה לנכס וההתניות ככל שקיימות ביחס למועד זה, ומבחינת האינטרסים של המשכיר – למועד פינוי הנכס והסעדים במקרה של איחור בפינוי.
4. הגדרת אחריותו של כל אחד מהצדדים
על הצדדים להתייחס לאחריות של כל אחד מהם לתשלומים החלים על הנכס, תוך הבחנה בין תשלומים החלים על בעלים של נכס לבין תשלומים החלים על מחזיק בנכס. כמו כן ראוי להתייחס לחובת הביטוח של הנכס (מבנה, תכולה) ולהגדיר על מי היא תחול.
בנוסף, חשוב להגדיר בבירור את האחריות של כל אחד מהצדדים לליקויים ונזקים בנכס ובמערכותיו ולתיקונם. באופן עקרוני המשכיר יישא בדרך כלל באחריות לתיקון ליקויים הנובעים מבלאי טבעי עקב שימוש רגיל וסביר בנכס, ואילו השוכר יישא באחריות ביחס לנזקים הנובעים ממעשה או מחדל מכוון או רשלני מצדו. עוד חשוב להגדיר מנגנון התראה ולוחות זמנים לביצוע התיקונים הנדרשים.
כמו כן, רצוי לערוך פרוטוקול מסירה של הנכס שיכלול התייחסות למצבו ערב תחילת השכירות וימנע מחלוקות עתידיות.
5. בטוחות
על המשכיר לוודא כי בידיו בטוחות מתאימות אשר יבטיחו את השמירה על המושכר ואת התשלומים מצד השוכר (דמי שכירות, תשלומי ארנונה, חשמל, מים, ועד בית וכיוצ"ב). בטוחות אלה עשויות לכלול, בין היתר, ערבות בנקאית, שטר חוב, המחאות.
על השוכר מצדו לוודא כי הבטוחות הנדרשות על ידי המשכיר הינן מידתיות והולמות את נסיבות ההתקשרות מבחינת סכומן ואפשרויות מימושן.
** למאמרים נוספים בנושא נדל"ן לחצו כאן, למאמרים נוספים בנושא חוזים והתקשרויות לחצו כאן.
** לתשומת לבכם: המידע המופיע באתר, במאמרים או בטיפים שבו, אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו מחליף יעוץ משפטי פרטני הלוקח בחשבון את הנתונים והצרכים המיוחדים של כל אדם או עסק, ולפיכך אין להסתמך עליו או לראות בו משום המלצה או חוות דעת. לאתר, לכותבי המאמרים ו/או למי מטעמם לא תהא כל אחריות ו/או חבות לגבי המידע. המידע מוצג באופן כללי ועקרוני בלבד, הוא אינו מתיימר להקיף את כלל הוראות הדין והמידע המשפטי הרלבנטי, והוא לא בהכרח משקף את המידע המדויק או העדכני ביותר. לפני החלטה על נקיטה בפעולה כלשהי (או הימנעות ממנה) ראוי ומומלץ לערוך סקירה משפטית מקיפה, ולהתייעץ עם עו"ד מנוסה ובעל מומחיות בתחום, שיבחן את הנתונים והצרכים הייחודיים שלכם. כל הזכויות שמורות לעו"ד קרן טוהר.
לקבלת יעוץ משפטי מקיף, מקצועי ואישי, בנוגע לחוזים והתקשרויות ובפרט לעסקאות נדל"ן, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר.